You have rights when a landlord decides to evict

There is a process under Illinois laws which has to be followed in order for eviction notices between residential tenants and a private landlords to be legal. According to a published booklet by Prairie State Legal Services, an eviction lawsuit is the way a landlord legally removes a residential tenant from a rental unit.

Even though evictions can be done for many reasons, landlords must follow certain procedures. Landlords can evict you when the term of your lease ends for not paying rent on time, for damaged property, or for violating other lease provisions. The landlord cannot evict you for, by, or because:

You complained to a governmental authority about the conditions in your apartment, which violate a law or code;
Because of your sex, race, age, national origin, family status, disability or religion;
By changing the locks on your door, turning off utilities to your apartment or other forceful methods; or
By taking your personal belongings. (If you owe rent, the landlord can take your belongings if he immediately files a lawsuit against you, listing all of the property taken.)

You can only be evicted by a legal means that includes:

A right to receive a hand delivered, dated and landlord signed written notice before an eviction notice is filed against you;
A 30-day notice if you have a month-to-month lease, or seven-day notice if you pay week-to-week;
A written five-day notice for nonpayment of rent that tells you how much you owe. You cannot be evicted if you pay or offer to pay within the five days; and
Ten-day written notice stating the violation. This is for any other breach of the lease.

No notice is required if the lease states that it will end on a particular date, or if the written lease waives your right to notice. Some leases call for eviction based on allegations of drug violations or other criminal activity.

Remember you do not have to move until your case has been in court and the judge has signed an order requiring you to move. If your landlord takes you to court, the sheriff will deliver a summons stating the time, date, and which courtroom you will have to appear.

If you want to fight the eviction, there will be a trial, which is your opportunity to tell your side of the story. At the trial the judge decides if you will remain in the premises and if you owe money to the landlord. You may defend yourself by bringing documents, receipts, photographs of the apartment and witnesses. After the hearing the judge makes a decision and enters an order stating your rights and responsibilities. The losing party in a lawsuit normally must pay the winning party's court costs.

If you do not move out following an eviction order, your landlord may force you to move out. That may include moving your belongings onto the street.

For further assistance, call Prairie State Legal Services at (630) 232-9415, Centro de Informacion at (847) 695-9050 or the city of Elgin at (847) 931-5920.

Centro the Informacion will offer the following services during October:

Job fairs in Elgin from 9 to 11 a.m. Monday .
Parenting classes in Elgin from 6 to 7 p.m. tomorrow, as well as Oct. 21, 28, Nov. 4, 11, 18 and 25.
The Hispanics professionals meeting in Elgin from 6:30 to 8:30 p.m. Saturday, Oct. 26.
Community Outreach and KidCare advice offered from 1:15 to 2:30 p.m. on Tuesdays at Crestwood apartments, Oct. 15, 22, 29, Nov. 5, 12, 19 and 26.

Audrey Reed is executive director of Centro de Informacion in Elgin, a United Way agency.

Ayudando a Los Hispanos / Audrey Reed

Hay un proceso bajo las leyes de Illinois que tiene que seguirse para que sean legales las ordenes de desalojo entre inquilinos residenciales y el dueno de la propiedad. De acuerdo a un folleto publicado por Prairie State Legal Services, un juicio de desalojo es la forma en que un dueno de una propiedad puede legalmente remover a un inquilino de una unidad de renta.

Aunque los desalojos pueden hacerse por muchas razones, los duenos de la propiedad deben seguir ciertos procedimientos. El dueno de la propiedad puede desalojarlo de la propiedad cuando expire su contrato de renta, por no pagar la renta a tiempo, por danos a la propiedad, o por violar otros detalles del contrato.

El dueno de la propiedad no puede desalojarlo por las siguientes razones o realizando los siguientes procedimientos:

Porque usted se quejo ante una autoridad gubernamental sobre las condiciones en su apartamento, que se encuentran en violacion de una ley o codigo;
Por su sexo, raza, edad, origen nacional, estatus familiar, incapacidad o religion;
Cambiando las cerraduras de la puerta, desconectando los servicios a su apartamento o utilizando otras medidas de presion; o
Confiscando sus pertenencias. Si usted debe la renta, el propietario de la vivienda puede confiscar sus propiedades si el inmediatamente entabla una demanda en contra suya, dando una lista de todos los bienes confiscados.

Usted solo puede ser desalojado por medios legales que incluyen:

El derecho a recibir una notificacion por escrito, firmada por el casero, fechada y entregada a mano, antes de que se entable una notificacion de desalojo en su contra.
Un aviso con 30 dias de anticipacion si usted tiene un contrato que va de mes en mes, o con siete dias de anticipacion si usted paga de semana a semana.
Un aviso por escrito con cinco dias de anticipacion por no pagar la renta. El aviso debe especificar la cantidad que debe de renta. Usted no puede ser desalojado si usted paga u ofrece pagar dentro de los cinco dias despues de que la notificacion ha sido entregada.
Una nota por escrito, entregada con diez dias de anticipacion, describiendo la violacion al contrato. Esto cubre cualquier otra causa de rompimiento del contrato de renta.

No se requiere ningun aviso si el contrato dice que la renta del inmueble va a terminar en una fecha en particular, o si el contrato por escrito renuncia a notificarle por escrito. Algunos contratos de renta establecen que pueden solicitar el desalojo en base a alegados de actividades criminales o de narcoticos.

Recuerde, usted no tiene que irse de la propiedad hasta que su caso haya sido visto en la corte y el juez haya firmado una orden reguiriendole a usted que se vaya de la propiedad. Si su casero lo lleva a la corte, el sheriff le entregara una orden para aparecer en la corte indicando la hora, la fecha, y el juzgado en el que tiene que aparecer.

Durante el juicio el juez decide si usted va a permanecer en la propiedad, si usted le debe dinero al casero, o si usted tiene que dejar la propiedad. Usted puede defenderse al traer documentos, recibos, fotografias del apartamento y testigos. Despues de la audiencia el juez toma la decision y da una orden diciendo sus derechos y responsabilidades.

La parte perdedora en un juicio normalmente debe pagar los gastos de la corte de los ganadores. Si usted no se va de la propiedad siguiendo una orden de desalojo, su casero pudiera obligarlo a irse. El propietario de la vivienda puede entonces poner todas sus pertenencias en la calle.

Para obtener ayuda comuniquese con Prairie State Legal Services,(630) 232-9415; Centro de Informacion, (847) 695-9050; o la ciudad de Elgin, (847) 931-5920.

Centro ofrecera los siguientes servicios durante Octubre.

Ferias de trabajo en Elgin — 9-11 a.m. Oct. 14.
Calses para padres en Espanol en Elgin — 6-7 p.m. Oct. 7, 14, 21, 28. Nov 4, 11, 18 y 25.
Grupo de Profesionales en Elgin — 6:30-8:30 p.m. Oct. 26.
Servicio Comunitario y KidCare Centro Elgin — 1:15-2:30 p.m. Oct. 15, 22, 29. Nov. 5, 12, 19 y 26.Centro de Informacion es una agencia de United Way.

10/13/02

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